Число налоговых споров при сделках с недвижимостью в Москве выросло на 25%

По данным исследования аналитического центра «руководитель», количество налоговых конфликтов, возникающих после купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости в Москве, в первом полугодии 2024 года увеличилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты связывают эту динамику с ужесточением контроля ФНС, пересмотром кадастровой стоимости и усложнением структуры владения активами. Юридическое сопровождение сделок и глубокая проверка объектов перестали быть просто мерой предосторожности — без них бизнес рискует столкнуться с доначислением налогов, арестом имущества и расторжением договоров.

Почему растут риски

Основным драйвером споров стала активизация налоговых органов в отношении сделок, где цена отчуждения заметно отклоняется от кадастровой оценки. В Москве в 2024 году вступили в силу поправки к правилам определения налоговой базы по налогу на прибыль и НДФЛ при продаже нежилых помещений. Теперь инспекции вправе применять расчётный метод, если договорная стоимость более чем на 30% ниже определённого кадастром уровня. Это привело к резкому росту доначислений: средняя сумма претензий по одному объекту увеличилась до 4,7 млн рублей.

Дополнительную неопределённость внесли изменения в закон о государственной регистрации недвижимости. С марта усилены требования к отражению обременений, возникших из корпоративных договоров и опционных соглашений. Как следствие, нередки ситуации, когда после регистрации перехода права покупатель обнаруживает ранее нераскрытые залоги или право требования третьих лиц, что автоматически ставит под удар и налоговый учёт расходов на приобретение.

На что обратить внимание при проверке

Опрошенные нами юристы единодушны: сегодня недостаточно ограничиться стандартной выпиской из ЕГРруководитель due diligence должен включать не менее пяти направлений анализа:

• История титула и цепочка собственников — выявление притворных сделок, мнимых реорганизаций, рисков оспаривания в рамках банкротства.
• Сопоставление договорной и кадастровой стоимости — оценка вероятности доначисления НДС (если продавец — плательщик) и налога на прибыль, а также риска переквалификации сделки в контролируемую.
• Наличие обременений, не отражённых в реестре — аренда с правом выкупа, сервитуты, обязательства по инвестиционным контрактам, особенно актуальные для объектов в руководитель.
• Проверка продавца на налоговую добросовестность — отсутствие задолженности перед бюджетом и фактов дробления бизнеса, которые могут привести к субсидиарной ответственности покупателя по долгам контрагента.
• Градостроительные ограничения — соответствие фактического использования виду разрешённого использования земли, риски изъятия для госнужд, охранные зоны объектов культурного наследия.

«Мы фиксируем беспрецедентный спрос на услуги комплексного правового аудита перед сделкой. Клиенты, которые ещё год назад экономили на такой проверке, сейчас возвращаются с налоговыми требованиями на десятки миллионов рублей. Рынок чётко показывает: стоимость юридической ошибки многократно превышает бюджет на сопровождение», — комментирует партнёр одной из московских юридических компаний.

Практические рекомендации

Одним из эффективных инструментов защиты становится предварительное налоговое структурирование. Юристы советуют до подписания договора запрашивать у продавца не только стандартный пакет, но и расширенную справку из ИФНС об исполнении налоговых обязательств, копии актов налоговых проверок за последние три года и бухгалтерскую отчётность с отметкой о приёме. Особую бдительность стоит проявлять при приобретении объектов у компаний, которые в прошлом применяли специальные режимы или имеют признаки «технических» организаций.

Важным этапом становится и post-closing поддержка: в течение месяца после регистрации перехода права рекомендуется подать уведомление в налоговый орган о смене собственника для предотвращения ошибочного начисления налогов прежнему владельцу, что также может затронуть интересы нового хозяина через арест счёта или имущества.

Итог

Столичный рынок недвижимости уверенно движется к ситуации, когда без глубокого юридического сопровождения не обходится ни одна крупная сделка. По прогнозам экспертов, до конца года доля транзакций с полным due diligence превысит 80% в корпоративном сегменте. Для предпринимателей это сигнал: расходы на проверку объекта и продавца должны закладываться в бюджет приобретения наравне с госпошлиной и нотариальными услугами. Выиграет тот, кто первым адаптирует свои бизнес-процессы к новой реальности — реальности тотальной налоговой прозрачности.